We hebben 18 woningbouwkavels verkocht.
Dit aantal is in lijn met de prognoses. Met deze verkopen zijn de laatste bouwrijpe kavels verkocht. Er wordt gewerkt aan meerdere nieuwe (deel)plannen. Niet alleen in de grote dorpen, maar ook in de kleinere kernen en dan veelal op basis van het Built-to-order principe.
De verkoop van bouwgrond voor bedrijven valt terug na succesvolle jaren.
In de jaren 2020 -2022 is buitengewoon veel bedrijfsgrond verkocht. In 2023 is dit teruggevallen. Dit heeft verschillende oorzaken. Het aanbod aan bedrijfsgrond is door de succesvolle voorgaande jaren verminderd, de economische omstandigheden zijn gewijzigd en vooral de gevolgen van het “Didam-arrest” spelen een rol. Gemeenten mogen namelijk vastgoed niet een-op-een verkopen als er meerdere (potentiële) gegadigden zijn. Om die reden is de verkoop van bedrijfsgrond enige tijd “on hold” gezet. Inmiddels zijn in 2023 beleidsregels geformuleerd en gepubliceerd. Daarna is de verkoop weer in gang gezet. Gezien de al gerealiseerde verkopen in de eerste maanden van 2024 zien wij de verkoop weer aantrekken.
In 2023 is het woningbouwplan Wyldehoarne 4 fase 1 in exploitatie genomen.
Op 19 juli 2023 is door de raad de grondexploitatie van het woningbouwplan Wyldehoarne 4 fase 1 in Joure vastgesteld en is het krediet voor de realisatie beschikbaar gesteld. Het plan voorziet in de bouw van circa 136 woningen in een mix van rijwoningen (waaronder sociale huurwoningen), twee-onder-een kappers en vrijstaande woningen. In 2024 wordt gestart met het bouwrijp maken.
In 2023 is de tussentijdse winstneming € 2.685.750.
Conform voorschriften worden de tussentijdse winstnemingen uitgevoerd volgens de P.O.C. (percentage of completion) -methode. Een fors deel (€ 1,8 miljoen) van de tussentijdse winstnemingen is afkomstig van de grondexploitatie Tramdijk Oost in Lemmer. Dit woningbouwplan is een exploitatie in 3 fases. Fase 1 en 2 zijn nagenoeg gereed. Hierna resteert nog fase 3. Voor deze derde fase moest nog een planologisch besluit genomen worden en een herziene grondexploitatie worden vastgesteld. Dit is de afgelopen tijd voorbereid, maar nog niet in 2023 door de raad vastgesteld. Om deze reden mag de herziene exploitatie in het kader van de boekhoudregels niet worden toegepast in de jaarrekening van 2023. Aangezien de oude ramingen voor fase 3 ook niet meer toepasbaar zijn, is in dit geval gekozen voor een zogenoemde beleidsarme grondexploitatie. Hierbij zijn de gerealiseerde kosten en opbrengsten van fase 1 en 2 geëxtrapoleerd naar de 3e fase. Dit heeft geleid tot een grondexploitatie die in lijn is met de herziene, per ultimo 2023 nog vast te stellen, grondexploitatie. Deze exploitatie laat een toename van het te verwachten exploitatiesaldo zien en daarmee een forse tussentijdse winstneming. Inmiddels is het uitgewerkte bestemmingsplan en de herziene exploitatie op 28 februari 2024 door de raad vastgesteld.
Met welke ontwikkelingen hadden we te maken?
De kostenramingen zijn getoetst aan een onafhankelijke database.
Grondexploitaties zijn meerjarige projecten waarbij bij aanvang een gedetailleerde raming van de civieltechnische kosten wordt gemaakt. Bij de jaarrekening worden de ramingen vervolgens herzien waarbij de eenheidsprijzen geïndexeerd worden. Alle kostensoorten worden dan met een gelijk percentage geïndexeerd. Om te controleren of de eenheidsprijzen nog actueel zijn, zijn in 2023 van alle grondexploitaties de eenheidsprijzen getoetst aan ‘GWWkosten’ en waar nodig aangepast. ‘GWWkosten’ is een onafhankelijke database voor de Grond- Weg- en Waterbouw. De komende jaren zullen we de uitkomsten monitoren. Naast de eenheidsprijzen zijn ook de hoeveelheden van nog uit te voeren werkzaamheden getoetst aan de hand van de plankaarten.
We houden rekening met de PFAS- en stikstofproblematiek
Bij alle nieuwe plannen laten we vooraf de bodem op PFAS onderzoeken en berekeningen uitvoeren voor stikstofproblematiek. Dit heeft tot nu toe geen beperkingen opgeleverd voor de exploitaties.
Boekwaarden/prognose
Gronden niet in exploitatie
De waarde van de voorraad "gronden niet in exploitatie" is in het afgelopen boekjaar afgenomen met ruim € 250.000 en heeft per ultimo boekjaar een boekwaarde van afgerond € 4,5 miljoen. De gemiddelde boekwaarde per m² bedraagt € 3,32. Aangezien de marktwaarde van agrarische grond hoger is, hoeft er geen voorziening te worden getroffen met betrekking tot deze gronden.
Gronden in exploitatie
- De boekwaarde van het onderhanden werk (voorraad bouwgrond in exploitatie) is in het boekjaar 2023 toegenomen met afgerond € 3,5 miljoen en bedraagt ultimo 2023 € 4,4 miljoen met een oppervlakte van ruim 180.000 m² netto nog te verkopen bouwterrein.
- Drie exploitaties (van de veertien) laten een negatief verwacht exploitatiesaldo zien. Conform het BBV (Besluit Begroting en Verantwoording) treffen we een voorziening ter grootte van het geraamde tekort. Als gevolg van de hercalculaties valt in 2023 een bedrag vrij van afgerond € 975.000. De nieuwe stand van de voorziening per 31-12-2023 is hiermee € 2.839.000.
- Op grond van de hercalculaties per 31-12-2023 wordt het exploitatiesaldo bij afwikkeling van de verschillende plannen (inclusief de verliesgevende) per saldo geraamd op ruim € 6,4 miljoen positief. Vorig jaar werd een resultaat verwacht van € 0,8 miljoen negatief. De toename is vooral veroorzaakt door het in exploitatie nemen van het woningbouwplan Wyldehoarne 4 fase 1 en de herijking van de kostenramingen.
Resultaat
De grondexploitatie sluit in 2023 met een positief resultaat van € 3.515.756.
Bij de najaarsrapportage werd een positief resultaat van € 500.000 begroot. Het verschil wordt voornamelijk veroorzaakt door de forse winstneming in het plan Tramdijk Oost en de herijking van de kostenramingen (zie toelichtingen hierboven). In het jaar 2022 was het financieel resultaat € 536.380 negatief.